En gammel lokalplan står i vejen for at bygge de boliger, som københavnerne i den grad har brug for

Det københavnske boligmarked er en brutal affære, hvor det ikke kun er de skyhøje priser, der skaber problemer for dem, der leder efter et sted at bo. Vores ombejlede hovedstad har hårdt brug for en særlig type bolig, men der bliver slet ikke bygget nok. Det er især førstegangskøbere, enlige, ældre og unge, som mærker konsekvenserne. »København er blevet så populært, at byggekranerne ikke har kunnet følge med. Og der, hvor der er blevet bygget, har det været for stort og forkert set med singlernes øjne,« siger Lise Nytoft Bergmann, der er boligøkonom i Nordea. Og her spiller en lokalplan fra 2005 en afgørende rolle. Her indførte de københavnske politikere et mindstekrav til gennemsnitsstørrelsen på nybyggeri i Københavns Kommune for at fastholde børnefamilierne og deres sunde økonomier. Det var den daværende Venstre-borgmester Søren Pinds helt store slagnummer. Den del lykkedes, men til gengæld har det sendt andre befolkningsgrupper om bag i køen. København skulle saneres I 2005 blev det i Københavns kommuneplan vedtaget, at alt nybyggeri i gennemsnit skulle være 95 kvadratmeter, og at boligerne som minimum skulle være 75 kvadratmeter. »Hvis man var fræk, ville man kalde det kommune-egoisme,« siger Lise Nytoft Bergmann og uddyber: »Simpelthen fordi når du bygger større, så får du børnefamilier ind, og det er noget, man normalt gerne vil tiltrække til en kommune, fordi de almindeligvis giver et godt skattegrundlag.« Det handler i høj grad om, at København var en helt anden by for 30 år siden. Hvor der i dag bliver talt om opblomstring og svimlende kvadratmeterpriser, handlede kommunens udfordringer i 90erne og 00erne om sociale belastninger og at fastholde familierne, når børneflokken voksede. »København var i tidernes morgen mere slum, og der var simpelthen brug for at sanere byen,« forklarer Lise Nytoft Bergmann. Man havde brug for en større variation i boligmarkedet. Lejlighederne var for små og ikke istandsat efter moderne standarder. Det er gået godt med at vende skuden. Faktisk næsten så godt, at vi nu befinder os i den omvendte kattepine, hvor lavindkomstgrupper skubbes ud af byen. I kommuneplanerne fra 2015 og 2019 lempede man mindstekravene, så kun halvdelen af det samlede boligareal skal have en gennemsnitsstørrelse på 95 kvadratmeter, og mindstestørrelsen sænkedes til 40 kvadratmeter. Men det er tilsyneladende ikke nok til at møde københavnernes behov. »Man kan ikke give nogen en forlomme uden at give en baglomme til nogle andre,« som Lise Nytoft Bergmann formulerer det. Og den baglomme er gået til de studerende, singlerne og de unge par uden stærke købekræfter. En lukket fest Det billede tilslutter Marc Lund Andersen sig. Han er cheføkonom i Boligøkonomisk Videncenter, hvor man har svært ved at se formålet med at bevare 95-kvadratmeterreglen til nybyggeri i kommunen. Boligmarkedet i København har udviklet sig til en lukket fest, hvor invitationen er rigtig svær at få fingrene i. »Mange unge mennesker i 20erne er fint tilfredse med 40-50 kvadratmeter, men de er bare blevet sværere at få fat i.« De små lejligheder koster naturligt nok mindre i absolutte tal end de store lejligheder, og de fleste begynder deres tilværelse som boligejer der. Men der er ikke nok af disse lejligheder som springbræt til boligmarkedet. Anno 2025 findes der omkring 24.000 boliger i København på under 40 kvadratmeter, hvilket svarer nogenlunde til de 23.856, der fandtes i 1991. I mange andelsboligforeninger har man aktivt arbejdet for at slå lejlighederne sammen. Siden er der dog sket flere ting med københavnerne. Dels har der været en stor tilflytning. Ifølge kommunens egne tal er indbyggertallet vokset fra 471.300 i 1995 til 667.000 i år – og man forventer, at tallet vil vokse yderligere til 762.000 om 25 år. Der skal altså findes boliger – og infrastruktur – til i gennemsnit knap 4.000 personer om året. Sidste år steg indbyggertallet med 7.800 personer. I samme periode er en større andel af københavnerne blevet singler. Faktisk så mange, at de har udkonkurreret kernefamilierne på boligmarkedet, da over halvdelen af husstandene kun består af en enkelt voksen. Det viser tal fra Danmarks Statistik fra 2024. Og så er København gået fra i 1980erne at være den kommune med højest gennemsnitsalder til at være landets yngste kommune. Gennemsnitsalderen var i 2024 knap 37 år. I Boligøkonomisk Videncenter er man efter Marc Lund Andersens udsagn »ikke synderligt begejstret« for 95-kvadratmeterreglen i Københavns Kommune. Heller ikke efter lempelserne i 2015 og 2019. »Det er et spørgsmål om, at udbuddet skal møde efterspørgslen,« siger Marc Lund Andersen og forklarer: »København er en singleby, en ung by, en studenterby. Så vi har svært ved at se formålet med at bevare 95-kvadratmeterreglen og ikke lade markedet regulere sig selv, når vi netop har brug for små boliger.« Udsigt til flere små boliger Det forholder sig ikke sådan, at man i Boligøkonomisk Videncenter de facto er imod regulering af boligmarkedet, så byerne består af alle lag på den økonomiske rangstige. Tværtimod. »Regulering spiller på flere fronter en væsentlig rolle på boligmarkedet. Blandt andet i forhold til at sikre betalbare boliger, som er afgørende for store byers sammenhængskraft,« siger Marc Lund Andersen og tilføjer: »Der er ikke nogen, som gider pendle i timevis for at påtage sig de lavtlønnede job, som alle byer har brug for bliver varetaget. Det kræver for det meste, at man bor i nogenlunde afstand til byen, og det skal der være råd til.« Der er dog udsigt til ændringer. Marc Lund Andersen fra Boligøkonomisk Videncenter roser de københavnske politikere for den seneste kommuneplan, hvor en målsætning er at opføre 40.000 nye boliger inden 2036 med ønske om flere små boliger. Det foreslås desuden at sænke mindstekravet fra 50 til 40 kvadratmeter. »Jeg siger ikke, at det var en forkert beslutning, man traf i 2005, hvor store boliger i København virkelig var en mangelvare. Men det er svært at få øje på nødvendigheden i at blive ved med at have en 95-kvadratmeterregel i 2025.« Fremtidens byggeri I den anden ende af aldersspektret er problemet imidlertid et andet. Her risikerer dyrebare kvadratmeter nemlig at stå ubenyttede – men beboede. Det ældre segment af boligejere i København vil i mange tilfælde have en rigtig sund privatøkonomi, fordi boligerne er steget så meget i pris. Men selvom mange ældre ville kunne klare sig på færre kvadratmeter, flytter de ikke nødvendigvis til noget mindre. Og det kan blive et problem, forklarer Marc Lund Andersen. »Man risikerer, at boligmassen ikke bliver udnyttet optimalt,« siger han. Kommunen forventer, at halvdelen af befolkningstilvæksten de kommende 25 år vil være blandt de 65+-årige. De små lejligheder er som nævnt svære at komme i nærheden af og er ligesom alt andet blevet markant dyrere. »Hvis man ikke føler, at det kan betale sig i kroner og øre at gå ned i størrelse, vil det reducere incitamentet til at flytte i en mindre lejlighed. Men det er omvendt også svært at problematisere, så længe der er mangel på små boliger til de mindre velhavende yngre husholdninger,« siger Marc Lund Andersen. De mindre lejligheder kan ellers sagtens passe til ældre beboere, hvor børnene for længst er flyttet hjemmefra, og de mange kvadratmeter ikke længere er en gevinst, men nærmere en byrde, som skal rengøres og vedligeholdes. Det kan man med fordel tænke ind i fremtidens byggeri, forklarer Svend Greniman Andersen. Han er seniorøkonom i Nykredit, hvor man har taget et kig i krystalkuglen og nærstuderet efterspørgslen på det danske boligmarked. I en omfattende analyse, som Nykredit offentliggjorde sidste sommer, kunne man læse, at københavnerne i den grad er på udkig efter boliger på få kvadratmeter. Det er som tidligere nævnt særligt de ældre, de enlige og førstegangskøberne, der har interesse i de små boliger. Men udbuddet af dem står ikke mål med efterspørgslen. Svært at få lov at bo alene »Til trods for at flere ønsker at bo alene, er andelen af boliger med kun én beboer faldet fra 2010 til 2024. Det er stik modsat af, hvad vi ser i andre store byer som Odense, Aarhus og Aalborg, hvor markedskræfterne har haft mere frit spil,« siger Svend Greniman Andersen. Det er dog ikke ligegyldigt, hvordan disse små boliger ser ud. »I ældreboliger kan adgangsforhold være vigtigt, så der for eksempel er en elevator. Der kan også være et ønske om, at man placerer seniorboliger i samme område,« siger Svend Greniman Andersen. Mange ejere af nybyggede lejligheder har også vænnet sig til store altaner. Det er også ofte en mangelvare i mindre lejligheder. Behovene ser anderledes ud hos de unge førstegangskøbere, som i højere grad end tidligere er singler og har brug for færre kvadratmeter. »Kvadratmeterprisen er ikke nødvendigvis lavere, men det er nemmere at købe sig ind i en lejlighed på 50 end 100 kvadratmeter, som koster det dobbelte. Førhen ville flere være i et parforhold og have to indkomster.« Der er også blevet opført mange nye lejligheder i det københavnske opland, og kvadratmeterpriserne er også på himmelflugt i Valby og Brønshøj – omend lidt mindre end i brokvartererne og Indre By. »Det er altid vigtigt at lave en afvejning af, hvor førstegangskøberne gerne vil bo. Byerne er en magnet for unge mennesker, som vil bo der, hvor tingene sker, sammen med alle de andre,« siger Svend Greniman Andersen. Med regulering lykkedes det kommunen at fastholde flere af de dyrebare børnefamilier. Spørgsmålet er, om man bør benytte sig af mere regulering for at imødekomme behovene hos singlerne. Til det svarer Svend Greniman Andersen dog, at markedet kan klare den del alene. »Jeg tror, det vil ske helt af sig selv. Efter man har lempet reglerne, er der blevet bygget markant flere af de mindre boliger.« https://www.berlingske.dk/dine-penge/en-gammel-lokalplan-staar-i-vejen-for-at-bygge-de-boliger-som